外国人向け 日本の不動産購入完全ガイド

⚡ 30 秒で結論: 外国人でもビザ・国籍問わず購入可能。価格帯 ¥30M-300M、頭金 20-30%・諸費用 6-10%・登録免許税・不動産取得税・固定資産税が主要コスト。永住権・配偶者ビザがあれば住宅ローンも可、SBI / 楽天 / 東京スター銀行が代表的窓口。

クイックリファレンス	値
都内 1LDK 中古	¥30M-70M
都内新築 2-3LDK	¥80M-200M
高級タワマン	¥150M-300M+
諸費用（物件価格比）	6-10%
最終確認	2026 年 6 月

30 秒で結論

日本の不動産は国籍・在留資格に関係なく購入可能。所有権は外国人にも完全に認められ、永住権がなくても OK。価格帯は東京 23 区中古 1LDK で ¥30M-70M、新築ファミリー向け ¥80M-200M、湾岸タワマンや都心高級物件は ¥150M-300M超。諸費用は物件価格の 6-10%（仲介手数料 3% + 6 万・登録免許税・不動産取得税・印紙税・司法書士報酬等）。住宅ローンは永住権・配偶者ビザがある外国人は組めますが、それ以外は現金一括が現実的。年間ランニングは固定資産税・都市計画税で物件価格の 0.3-0.5%、管理費・修繕積立金で月 ¥20,000-60,000 が目安です。

🏠 主要エリア・価格帯 Top 12

💰 料金体系

購入時の典型コストは以下のとおり：

• 物件価格: ¥30M-300M+
• 仲介手数料: 物件価格 × 3% + ¥60,000 + 消費税
• 印紙税: ¥10,000-60,000（契約書）
• 登録免許税: 評価額 × 2.0%（所有権移転）
• 不動産取得税: 評価額 × 3-4%（取得後 6 ヶ月）
• 司法書士報酬: ¥80,000-200,000
• 火災保険: ¥10,000-50,000/年
• 地震保険: ¥10,000-30,000/年
• 頭金: 20-30%（ローン利用時）
• ローン事務手数料: ¥30,000-300,000
• 保証料: 借入額の 0-2%
• 管理費: 月 ¥10,000-40,000
• 修繕積立金: 月 ¥10,000-30,000
• 固定資産税 + 都市計画税: 物件価格の 0.3-0.5%/年

総コストは物件価格 + 6-10%（諸費用）と覚えれば計算が早いです。

🌐 観光客・外国人向け対応

英語対応の主要窓口は Plaza Homes / Ken Corporation / 三井のリハウス（外国人デスク）/ 東急リバブル外国人窓口 / 住友不動産販売（English Desk）。ローン窓口は SBI 新生銀行・東京スター銀行・楽天銀行・ソニー銀行（一部）で永住権 or 配偶者ビザ保有者向けに英語面談可。送金は Wise / OFX / Revolut Business 経由で頭金を JPY 着金させる方法が主流、SWIFT 直送と比較してレート差が 0.3-1.5% 有利。契約書は日本語が法的優位、英訳は参考扱い。司法書士・行政書士に外国人対応経験者を選ぶのがコツです。

⏰ 購入フロー

• STEP 1: 物件情報収集（SUUMO / HOMES / Real Estate Japan / Plaza Homes）
• STEP 2: 内見申込・現地確認
• STEP 3: 買付申込書（Letter of Intent）提出
• STEP 4: ローン事前審査（外国人向け窓口）
• STEP 5: 売買契約 + 手付金（物件価格の 5-10%）
• STEP 6: ローン本審査
• STEP 7: 残代金決済 + 登記
• STEP 8: 引渡し
• STEP 9: 不動産取得税納付（6 ヶ月後）
• STEP 10: 翌年から固定資産税

契約から引渡しまで通常 1.5-3 ヶ月。

💳 支払い方法

• 頭金・残代金: 銀行振込が原則（Wise / OFX 経由可）
• 手付金: 現金 or 振込
• 諸費用: 当日現金 + 振込ミックス
• ローン: 永住権・配偶者ビザ前提（一部例外あり）
• 海外送金: Wise / OFX / Revolut Business
• JPY 口座: 普通預金口座を購入前に開設推奨
• 為替ヘッジ: 高額のため Forward 契約検討も
• クレジットカード: 諸費用の一部のみ可
• ATM: 印鑑・在留カード・パスポート要持参

頭金 ¥30M を USD から送る場合、Wise なら手数料 0.4-0.6% 程度（時期で変動）。

⚠️ 注意事項

• 在留資格: 観光ビザでも購入は OK、ただしローン不可
• マイナンバー: 在留カードあれば取得、確定申告で必要
• 永住権なしローン: 一部銀行のみ、金利 0.5-1% 高め
• 共有名義: 夫婦共有は持分・贈与税に注意
• 借地権物件: 所有権でないため要確認
• 再建築不可: 道路接道で再建築不可は要回避
• タワマン高層階: 固定資産税の高層階補正あり
• キャピタルゲイン課税: 売却益は申告分離 20-39%

観光客がやりがちな失敗 5 つ

1. 諸費用見落とし: 物件価格 + 6-10% を最初から確保
2. 英訳契約過信: 日本語契約が法的優位、内容を専門家確認
3. 観光ビザでローン期待: 永住権 or 配偶者ビザが原則必要
4. 不動産取得税忘れ: 取得後 6 ヶ月で別途請求が来る
5. 管理費・修繕積立金軽視: 月 ¥20,000-60,000 が永続発生

出発前チェックリスト

• 在留資格・予算（¥30M-300M）を確定
• パスポート + 在留カード + マイナンバー準備
• 日本国内の銀行口座を開設
• Wise / OFX で頭金送金ルートを確保
• 英語対応の不動産仲介に問合せ
• ローン審査の必要書類（収入証明・残高証明）
• 司法書士・行政書士（外国人対応経験者）を選定
• 物件タイプ・エリア・専有面積条件を整理
• 固定資産税・管理費の年額シミュレーション
• 売却時のキャピタルゲイン課税も予習

よくある質問

Q1: 観光ビザでも買える？ A: 購入自体は可、ただしローン不可。現金一括前提。

Q2: 永住権なしでローンは組める？ A: SBI 新生・東京スター等が条件付き対応、金利は通常より 0.5-1% 高い。

Q3: 不動産取得税は？ A: 評価額 × 3-4%、取得後 6 ヶ月程度で納付書が届く。

Q4: 売却時の税金は？ A: 短期（5 年以下）39%、長期（5 年超）20%（住民税込）。

Q5: 海外送金で頭金を払えば為替は？ A: Wise / OFX で 0.3-0.6% コスト、SWIFT 直送は 1-3% コスト見込み。

あわせて読みたい

• 日本のお金 完全ガイド
• 日本での現金とカードの使い分け
• 日本旅行に必要な現金額

運営情報: Yen Finder Editorial / 最終確認 2026-06-08。