外國人 日本銀行貸款完全指南

⚡ 30 秒結論：房貸 0.4-0.7%（變動）/ 1.5-2.5%（固定）、教育貸款 2.0-3.5%、事業貸款 1.5-3.0%。永住權或配偶簽證幾乎必備，SBI 新生／東京 Star／樂天／PRESTIA／瑞穗・三菱 UFJ 為代表窗口。年收 ¥4M 以上、年資 1-3 年、在日居住 2-5 年是一般審查門檻。

快速參考	數值
房貸變動利率	0.4-0.7%
房貸固定 35 年	1.5-2.5%
教育貸款	2.0-3.5%
事業貸款	1.5-3.0%
永住權要件	大致必備
最後確認	2026年6月

30 秒結論

外國人在日本辦貸款，銀行檢視「在留資格／年收／年資／在日居住歷／信用紀錄」五大重點。若有永住權或日本人配偶簽證，條件幾乎和日本人相同，否則需透過設有「外國人窗口」的銀行（SBI 新生、東京 Star、PRESTIA、樂天、Sony）個別審查。房貸變動 0.4-0.7%、固定 35 年 1.5-2.5%（2026 年 6 月，日銀升息後有上行趨勢），教育貸款方面，國家教育貸款固定 2.4%，民間 2.0-3.5%。事業貸款日本政策金融公庫 1.5-2.5%／民間 2.0-3.5%。車貸 1.5-3.0%。被拒典型原因「在留期 1 年內」「年資 6 個月內」「年收未達 ¥3M」「家族卡循環紀錄」「常搬家」等。

🏦 主要銀行・貸款 Top 12

💰 費用結構

貸款相關的典型成本：

• 房貸變動利率：0.4-0.7%/年
• 房貸固定 10 年：1.0-1.5%/年
• 房貸固定 35 年：1.5-2.5%/年
• 教育貸款（國家）：固定 2.4%/年
• 教育貸款（民間）：2.0-3.5%/年
• 車貸：1.5-3.0%/年
• 信用貸款：3.0-14.5%/年
• 事業貸款（公庫）：1.5-2.5%/年
• 事業貸款（民間）：2.0-3.5%/年
• 事務手續費：借款額 2.2% 或 ¥30,000-¥330,000 定額
• 保證費：借款額 0-2.0%
• 團體信用生命保險：利率上乘 0-0.3%
• 印花稅：¥10,000-¥60,000
• 抵押權設定登記：借款額 0.4%（減輕 0.1%）

總成本以「利率＋雜費」考量，初始成本約借款額 2-5%，年費約 0.4-3.5% 為穩定範圍。

🌐 對外籍人士的服務

英語對應窗口：SBI 新生銀行、PRESTIA（Citi 系）、東京 Star 銀行、樂天銀行、三菱 UFJ Global Direct。住所證明、收入證明、在職證明原則為日文，越來越多銀行接受附英文版本。匯款用 Wise / OFX / Revolut 將頭期款或資金原始來源轉成 JPY 到帳，比 SWIFT 便宜 0.3-1.5%。海外工作、海外薪資審查門檻較高，建議改為「日本國內工作＋日幣薪資」狀態再申請。源泉徵收票、住民稅通知書、所得申報書備齊 2-3 年是標準。需中文諮詢的人可聘行政書士、財務規劃師，諮詢費 ¥10,000-¥50,000。

⏰ 申請流程

• STEP 1：整理在留資格、年收、年資
• STEP 2：自行調閱信用紀錄（CIC / JICC）
• STEP 3：列出 3-5 家候選銀行
• STEP 4：申請事前審查（暫審）
• STEP 5：繳交所需文件（收入證明、在留卡等）
• STEP 6：正式審查（房貸 2-4 週）
• STEP 7：金錢消費借貸契約
• STEP 8：撥款／匯入
• STEP 9：抵押權設定（房貸）
• STEP 10：開始還款

從暫審到撥款通常 1-2 個月，房貸 1.5-3 個月。

💳 付款方式

• 還款：銀行帳戶扣繳為主
• 提早還款：網路銀行免費，大行 ¥3,300-¥33,000
• 資金來源匯款：Wise / OFX / Revolut 較有利
• 頭期款：銀行匯款至撥款帳戶
• 雜費：當日現金＋匯款混合
• 海外帳戶：須日本國內帳戶，可由海外匯款補充原始資金
• 信用卡：僅部分雜費可
• 線上完成：樂天、Sony、住信 SBI 為代表
• 面談：大行、SBI 新生、PRESTIA

例：頭期 ¥10M 由 USD 匯入，Wise 手續費約 0.4-0.6%（隨時變動）。

⚠️ 注意事項

• 在留資格：永住權或配偶簽證幾乎必備
• 無永住權房貸：SBI 新生、東京 Star 等有條件接受，利率 +0.5-1%
• 年收門檻：大致 ¥4M 以上（房貸）
• 年資：1-3 年為一般
• 在日居住歷：建議 2-5 年
• 加入團信：海外出差期間身故有除外條款須留意
• 升息：變動利率自 2026 年後有升息空間
• 保證公司審查：銀行 OK 但保證公司 NG 的情形實際常見

常見的 5 個失誤

1. 無永住權同時申請多家：信用紀錄留下多筆查詢反而扣分
2. 僅申報海外薪資：缺日本國內薪資、住民稅繳納實績難過審
3. 在留期 1 年內：請先換長期簽證再申請
4. 信用卡延遲紀錄：CIC 開示後 5 年內事故是致命傷
5. 團信告知書不實：未申報疾病屬解約事由

出發前檢查清單

• 確認在留資格、在留期限
• 整理年收、年資、住宅型態
• 備妥護照、在留卡、My Number
• 備妥 2-3 年源泉徵收票、住民稅通知
• 自行調閱 CIC / JICC 信用紀錄
• 在日本國內開立 1-2 個銀行帳戶
• 用 Wise / OFX 建立資金匯款路徑
• 比較 3-5 家設有外國人對應窗口的銀行
• 預約行政書士、財務規劃師諮詢
• 還款模擬（含升息情境）

常見問題

Q1：無永住權也能辦房貸？ A：SBI 新生、東京 Star 等有條件接受，利率比一般高 0.5-1%。

Q2：房貸利率行情？ A：變動 0.4-0.7%、固定 35 年 1.5-2.5%（2026 年 6 月）。

Q3：教育貸款利率？ A：國家教育貸款固定 2.4%、民間 2.0-3.5%。

Q4：事業貸款利率？ A：日本政策金融公庫 1.5-2.5%、民間 2.0-3.5%。

Q5：海外薪資能過審嗎？ A：較難。建議轉為日本國內薪資、累積 2-3 年源泉徵收票後再申請。

延伸閱讀

• Seven Bank ATM guide
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營運資訊：Yen Finder Editorial / 最後確認 2026年6月。