外國人日本房產購置完全指南

⚡ 30 秒結論：不限簽證或國籍，外國人皆可購置。價格帶 ¥30M-300M，頭期款 20-30%、雜費 6-10%、登錄免許稅、不動產取得稅、固定資產稅為主要成本。持永住權或配偶簽證可申辦房貸，SBI、樂天、東京 Star Bank 為代表窗口。

快速參考	數值
都內 1LDK 中古	¥30M-70M
都內新成屋 2-3LDK	¥80M-200M
高級超高層大樓	¥150M-300M+
雜費（佔房價比）	6-10%
最後確認	2026 年 6 月

30 秒結論

日本房產不論國籍、簽證皆可購入。外國人亦完全認可所有權，無需永住權即可購買。價格帶為東京 23 區中古 1LDK ¥30M-70M、新成家庭式 ¥80M-200M、灣岸超高層或都心高級物件 ¥150M-300M 以上。雜費為房價的 6-10%（仲介手續費 3% + 6 萬、登錄免許稅、不動產取得稅、印紙稅、司法書士酬勞等）。房貸方面持永住權或配偶簽證的外國人可申辦，其他則以現金一次付清較為實際。年度持有成本為固定資產稅、都市計畫稅佔房價 0.3-0.5%，管理費與修繕積立金每月 ¥20,000-60,000 為大致水準。

🏠 主要區域・價格帶 Top 12

💰 費用體系

購入時典型成本如下：

• 房價：¥30M-300M+
• 仲介手續費：房價 × 3% + ¥60,000 + 消費稅
• 印紙稅：¥10,000-60,000（契約書）
• 登錄免許稅：評估價 × 2.0%（所有權移轉）
• 不動產取得稅：評估價 × 3-4%（取得後 6 個月）
• 司法書士酬勞：¥80,000-200,000
• 火險：¥10,000-50,000 / 年
• 地震險：¥10,000-30,000 / 年
• 頭期款：20-30%（申辦貸款時）
• 貸款事務手續費：¥30,000-300,000
• 保證料：貸款額的 0-2%
• 管理費：每月 ¥10,000-40,000
• 修繕積立金：每月 ¥10,000-30,000
• 固定資產稅 + 都市計畫稅：房價 0.3-0.5% / 年

總成本可記為房價 + 6-10%（雜費），計算最快。

🌐 觀光客・外國人對應

英語對應的主要窗口有 Plaza Homes、Ken Corporation、三井 Rehouse（外國人櫃台）、東急 Livable 外國人窗口、住友不動產販賣（English Desk）。貸款窗口為 SBI 新生銀行、東京 Star Bank、樂天銀行、Sony 銀行（部分），對持永住權或配偶簽證者提供英語面談。匯款主流為 Wise / OFX / Revolut Business 將頭期款 JPY 入金，比 SWIFT 直送匯率優 0.3-1.5%。契約書以日文為法律優先，英譯僅供參考。司法書士、行政書士最好選有對應外國人經驗者。

⏰ 購入流程

• STEP 1：物件資訊蒐集（SUUMO / HOMES / Real Estate Japan / Plaza Homes）
• STEP 2：賞屋申請、現場確認
• STEP 3：提交購買申請書（Letter of Intent）
• STEP 4：貸款預審（外國人窗口）
• STEP 5：簽訂買賣契約 + 訂金（房價 5-10%）
• STEP 6：貸款正審
• STEP 7：餘款結算 + 登記
• STEP 8：交屋
• STEP 9：繳納不動產取得稅（6 個月後）
• STEP 10：次年起繳固定資產稅

從契約到交屋通常 1.5-3 個月。

💳 支付方式

• 頭期款・餘款：原則銀行匯款（可透過 Wise / OFX）
• 訂金：現金或匯款
• 雜費：當日現金 + 匯款混合
• 貸款：永住權或配偶簽證為前提（部分例外）
• 海外匯款：Wise / OFX / Revolut Business
• JPY 帳戶：購買前建議先開立普通存款帳戶
• 匯率避險：高額時可考慮 Forward 契約
• 信用卡：僅部分雜費可用
• ATM：須攜帶印章、在留卡、護照

頭期款 ¥30M 從 USD 匯出時，Wise 手續費約 0.4-0.6%（依時期變動）。

⚠️ 注意事項

• 在留資格：觀光簽證亦可購買，但無法申辦貸款
• My Number：有在留卡即可取得，申報稅務時需要
• 無永住權貸款：僅部分銀行對應，利率高 0.5-1%
• 共有名義：夫妻共有需留意持分、贈與稅
• 借地權物件：非所有權需確認
• 不可再建築：未接道無法再建築的物件應避免
• 超高層大樓高樓層：固定資產稅有高樓層調整
• 資本利得課稅：售出獲利申告分離 20-39%

觀光客常犯的 5 個錯誤

1. 忽略雜費：應一開始就確保房價 + 6-10%
2. 過度信任英譯契約：日文契約具法律優先，內容應請專家確認
3. 觀光簽證期待貸款：原則需永住權或配偶簽證
4. 忘了不動產取得稅：取得後 6 個月會另寄繳費單
5. 輕忽管理費・修繕積立金：每月 ¥20,000-60,000 永續發生

出發前檢查清單

• 確定在留資格與預算（¥30M-300M）
• 準備護照 + 在留卡 + My Number
• 在日本國內開立銀行帳戶
• 確保 Wise / OFX 的頭期款匯款路線
• 聯絡英語對應的不動產仲介
• 貸款審查所需文件（收入證明、餘額證明）
• 選定司法書士、行政書士（有對應外國人經驗）
• 整理物件類型、區域、坪數條件
• 試算固定資產稅、管理費年額
• 預習售出時的資本利得課稅

常見問題

Q1：觀光簽證也能購買嗎？ A：購買本身可，但無法申辦貸款。需以現金一次付清為前提。

Q2：無永住權能申辦貸款嗎？ A：SBI 新生、東京 Star 等附條件對應，利率比一般高 0.5-1%。

Q3：不動產取得稅多少？ A：評估價 × 3-4%，取得後約 6 個月會寄繳費單。

Q4：售出時的稅金？ A：短期（5 年以下）39%、長期（5 年以上）20%（含住民稅）。

Q5：以海外匯款支付頭期款的匯率如何？ A：Wise / OFX 成本 0.3-0.6%，SWIFT 直送預期 1-3% 成本。

延伸閱讀

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營運資訊：Yen Finder Editorial / 最後確認 2026 年 6 月。